政策信息

一、 中澳房地产投资的异同

项目 中国 澳洲
合同签署 由买方和卖房共同签署制式合同。部分地区的合同条款并不明细,经常存在霸王条款,纠纷时有发生。

 

 

 

由双方代理律师见证,监督执行。合同条文列举详细,通常超过500页。细则由买方代理律师讲解,完全理解后再签字执行。
法律环境 由于各种原因,法律有时并不公正,并不维护弱势方的利益 双方代表及律师签字生效后,任何个人或政府行为都无法违背生效合同的条款,由于政治体制的不同,合同的效力受法律保护更完善。
产权 50-70年产权

 

 

永久产权
租金回报 虽然房租有所增长,但是北京,上海等地的房租回报基本维持在不足2%。 投资回报比相当健康,目前租售比稳定处于5%之上。
空置率 北京,上海,广州等大城市的空置率已经岐高,由于租售比较差,很多人宁可空着房子也不愿意将其装修后出租。 悉尼地区不足1%,基本没有空置住房,租房市场一房难求,好的地区一套房子通常有20-30个租户寻求租赁。房主可根据租户的经济条件或其他方面来比较选取。目前纽省官方数据统计房产市场目前缺少住房16万户。并且缺口不停地加大
缴税 除了进行交易时的各种税费,还有已经试行的房产税已经正在讨论中的遗产税,严重加大了投资成本。 除了交易时的印花税,以及过程中包括出售和租赁过程中的所得税,并没有其他税种。
升值空间 经过过去10年的爆发式增长,已经严重透支的未来的升值空间,加上政府各种行政手段的调控,短期内难言乐观。

 

从1960年至今,中间房价一直以8至10年翻一番的速度稳步增长着。
再贷款 很难被银行接受,需要靠卖掉房子来获取升值部分 可以随时按市场价增加贷款,不用卖房即可将升值部分套现。
租赁市场 由于空置率高,人民收入不高等原因,租金市场几年来波澜不惊。 租金每年以高于房价增长速度快速增长,由于空置率低,一房难求,加上移民政策和国家吸引力导致人口一直正增长,租金价格将比房价价格增长更为迅猛。
空置维护费用 一般需要缴纳物业管理费和暖气费用等 住户需要支出三比固定费用:水费,政府管理费和物业管理费(土地税)
装修 大多数为毛坯房,需要业主自行费时加价进行装修。 所有公寓均为精装修,此为硬性的交房标准。另外几乎所有公寓都提供固定车位。
面积计算 采用建筑面积计量,由于实用比例不明确,面积计算有很大不确定性。 仅有实际(套内)面积一项数据。
价格 虽在政府调控下部分地区有所回调,但仍处高位,且有大量房源释放导致市场崩盘的风险

 

相对于北京,上海,广州等地的高房价,悉尼房价相比优势明显。
设施 基础设施较完备,但是由于住户多,人均素质不齐的问题,导致人均公共设施使用率很低。 大部分公寓楼内包括泳池、健身房,桑拿,spa和烧烤区等设施,可以做到休闲娱乐足不出户。
付款方式 签署合同后即付首付款并开始还贷,不仅需要较大的资金压力,对于期房存在明显的风险。

 

 

仅需提供10%的资金证明,即可交换合同。待房屋入住时办理首付和贷款手续。对于买房人来说几乎是零风险。
投资风险 由于法律制度不健全,人为的因素很大。很多交易有不确定性。 由于政府管理完善,以及法律的限制,开发商携首付款潜逃的事情几乎无法发生。即使理论上发生烂尾楼,对于买方也没有任何损失。

二、 悉尼投资地产的好处

  • 作为全球最具活力的城市之一,悉尼位于澳大利亚东南海岸,这里气候宜人、环境优美、风光漪妮、景色秀丽,夏不酷暑、冬不寒冷,日照充足,雨量丰沛。悉尼年降水量大约为1200毫米,夏季(12-2月份)平均气温21℃、冬季(6-8月份)平均气温12℃。它是新南威尔士州首府,澳大利亚最大、最古老的城市,也是一个国际化的大都市。这里以其独特的魅力吸引着来自世界各地的旅游和投资者。
  • 澳大利亚房地产市场名列世界第一类“高度透明”。法律法规完善规范,针对海外投资的资金有健全的政策。
  • 澳洲房地产近40年来平均每七至十年即可增值一倍。有着这么平稳的发展,每年都有一定的增值,相比国内房产市场由宏观经济调控下的不稳定,澳洲房产的投资不失为一种稳健的方式。
  • 购入澳洲房产或地产的投资人可永久地拥有其土地的所有权与继承权。国内推出“70年使用权”到期后可能要有偿续期,而在澳洲则是世代相传,为子孙后代留一些产业,同时也是将个人资产合理的分配。
  • 海外投资人在澳洲银行最高可获得80%房地产贷款额;个人购房消费首付10%,与当地居民一样享受房屋贷款权。海外投资客可以在当地银行用当地物业进行抵押进行贷款,方便、便捷的能够体会到国外贷款的实惠。
  • 澳洲各银行默认为房地产提供信贷的风险几乎为零,因此投资物业较容易获得银行信贷的支持。澳洲银行对客户的财产和收入都有一定要求,最大限度的保证贷款的安全。
  • 政府眼光远,澳洲政府鼓励一年以上的置业计划。规定一年以上的楼宇买卖所得增值税减半。 在澳洲买房,如果您持有一年内出售,将会征收高达30%的增值税,而持有一年以上则为15%。因此在澳洲置业是一种长远的投资行为,而不是一种投机行为。
  • 租赁市场成熟,不同于其他国家,澳洲境内绝大多数的房屋出租都是由当地中介机构或开发商代为管理和出租,提供租金收入保证,仅需年租金的5-7%作为管理费用。省去了很多寻租,管理租客和物业和麻烦。
  • 在澳洲,政府对从事澳洲房地产代理活动的专业人员有严格的监管,对他们中某些触犯法律的行为惩罚是十分严厉的,最高达七年刑期。因此如果海外投资客购买下物业交由当地房产中介管理有严格的法律保护,十分有利的保护了海外的投资者。
  • 在澳洲置业,专业化的一站式成交系统不仅可以令中国投资者避开许多困难,且能快捷地完成购置程序,置业后还可以连带获得全面的出租和管理服务。现在众多澳洲房产代理公司,从咨询房屋,看房,成交,律师签约,贷款,交房,出租都是一站式服务,可以说是事半功倍。
  • 澳洲政府大部分州对房地产不征遗产税,通常在其他许多国家里遗产税可高达40%以上

三、 澳洲开发商介绍

  • 同世界各地一样,澳大利亚也存在着数目不小的开发商,由于资质,能力和职业操守的不同,不同的开发商提供的产品也是良莠不齐。澳洲目前排名前四大的开发商分别是Meriton, Mirvac, Billbergia 和 Australand,他们的作品代表了澳洲建筑和住房市场的最高水平,可以说澳洲房地产市场最值得信任的品牌开发商。
    • Meriton

    Meriton成立至今已有50年,他已经为澳洲本地居民和各国移民修建了超过65000套住宅,半个世纪来,Meriton成为悉尼、黄金海岸及布里斯班最大的豪华公寓开发商。目前新州最高的地标建筑World Tower(悉尼)以及昆士兰州最高的地标建筑Soliet和Infinity(布里斯本)皆为Meriton的骄傲作品。在这段时间里,Meriton已经成为澳大利亚最大的房地产开发商之一,Meriton的公寓均有豪华的装饰,优秀的配件以及度假式的设施来完成。

    作为现在澳洲最大非上市开发商,资金雄厚是meriton一大特点,甚至你可以借他的钱去买他们自己的房子,不用通过银行估价。从而免去低估的烦恼,而且利息甚至比银行更低。雄厚的实力,辉煌的业绩,带给了meriton在澳洲地产界无可撼动的龙头老大地位。

    • Mirvac

    成立于1972年的Mirvac[1]集团是一家顶尖的澳大利亚房地产集团,上市资产高达278亿澳币,业务涉及房地产基金管理和各项房地产开发项目。38年的专业经验让Mirvac赢得了300多项设计与建筑大奖。Mirvac继续将标准定位在奢华尖端的生活化路线、品质投资以及标志性建筑上。Mirvac的开发部门主要负责开发澳大利亚最好的房地产项目。

    • Billbergia

    2009年,Billbergia赢得竞标,成为唯一可以进入奥林匹克公园兴建居住物业的建筑商,从2010年底,Billbergia着手在Wentworth Point兴建其有史以来规模最大的一片高级水滨社区。共9期,历时5年左右。这一大型住宅项目将会牵动整个Wentworth Point地区,从过去萧条的工业区,摇身变成繁华优雅的高尚水滨度假村。同期,政府将在该项目周边兴建大型商场、学校、诊所等生活辅助设施和海洋主题购物中心及五星级酒店。这一切从无到有的巨变,将毫无疑问地在不久的将来,为居住者呈现完美的生活享受,为投资者带来丰厚的资本飞升。

    • Australand

    Australand是澳大利亚主要多元化物业集团之一,住宅土地开发覆盖整个澳大利亚。

    Australand一直参与物业发展超过80年以及在澳大利亚已逐步扩大其活动范围,以满足不断变化的和更复杂的客户群的需要。

    Australand有三个经营部门是商业,住宅及投资物业。它的业务分布在悉尼,墨尔本,东南昆士兰,阿德莱德和珀斯。